房地产开发企业会计与纳税实务(房产通过法院判决发生权属转移房产税纳税义务发生时间)
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2024-09-19
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1. 房地产开发企业会计与纳税实务,房产通过法院判决发生权属转移房产税纳税义务发生时间?
房产税的纳税义务时间
1、将原有房产用于生产经营,房产税的纳税义务发生时间从生产经营之月起;
2、自建房屋用于生产经营,房产税的纳税义务发生时间从建成之日的次月起;
3、委托施工企业建设的房屋,房产税的纳税义务发生时间从办理验收手续之次月起;
注:对于验收前已经出租出借或已使用的新建房屋,应当在出租出借或已使用当月起计算房产税;
4、购置新建商品房,房产税的纳税义务发生时间是自房屋交付使用之次月起;
5、购置存量房,房产税的纳税义务发生时间是自办理房屋权属转移变更、登记手续登记机关签发房屋权属证书之次月起;
6、出租、出借房产,房产税的纳税义务发生时间是交付出租、出借房产之次月起;
7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房,房产税的纳税义务发生时间是自房屋使用或交付之次月起。
2. 房地产利润率计算公式?
1 房地产利润率的计算公式为 净利润÷营业收入×100%2 这个公式中的净利润是指房地产开发商在开发过程中,收入与支出的差额,也就是营业收入减去成本支出和费用支出。房地产行业开发项目所需的资金较大,包含土地购买、规划设计、建设施工、销售等多个环节,成本较高,因此利润率较低。另外,政策变化、市场营销等因素也会影响房地产公司的利润率。3 房地产利润率的高低可以反映房地产公司的盈利能力,对公司的经营和投资决策有一定的参考意义。
3. 房地产企业如何正确进行发票处理?
发票是我们日常业务往来时需要出具的书面证明,是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。在我国,不同行业所开具的发票类型和内容也是不一样的,没一种发票的开具都应根据企业经营的项目内容来定。而在房地产开发企业的税收审核中,人们往往会产生这样一个误解:只要一个项目的成本或费用取得了发票,就认为已经获得了合法的凭证,而忽略了发票的具体种类和内容。但事实上,取得了发票和取得了合法的发票之间还有一定的差距存在的。华律网下面就对房地产开发企业的发票管理和税收审核做了详细分析:
一、房地产开发企业应取得的合法发票
(一)房地产开发企业取得的发票涉及的种类很多,根据我们实际的审核经验,以下项目成本费用所应取得的合法发票是:
1、土地出让金,应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”,与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”;
2、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费,可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本;
3、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下,房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”;
4、直接向行政事业单位支付相关费用时,应取得行政事业性收费收据;
5、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时,应取得地税部门监制的“服务业发票”;
6、支付对象为个人的销售佣金,应以支付凭证(或支付清单)和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证;
7、支付对象为销售公司的销售佣金,应取得地税部门监制的“服务业发票”;
8、支付对象为金融机构的利息支出,应取得金融机构开具的付息凭证;
9、支付对象为非金融机构的利息支出,应取得地税部门监制的“服务业发票”;
10、其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定;
11、工程费支出应区分以下情况取得发票:
①施工方为建筑安装企业,应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”;
②施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人,应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”;
③施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人,应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。
(二)常见的未按规定取得发票的行为有以下几种:
1、以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。
2、自制收据不能作为合法的入账凭证,行政事业性收费收据有着比较严格的使用范围,如北京市就有“对不动产产权单位因不动产拆迁所获得的补偿金收入,不得使用北京市行政事业单位统一银钱收据,应按照税法有关规定,及时到所属税收机关办理相应手续,领购和开具由税务机关监制的发票”的规定。
3、发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”,用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位,单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。混合行为的纳税人,发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、销售设施、设备的增值税纳税人时,发票开具只写“工程费”或“施工费”,这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。因此,这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。
4、超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万,百万元版发票开为数千万元等。
5、发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中,这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店,有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。
二、发票的审核方法
房地产开发企业的税收审核是一项非常繁杂的事情。要想按照税法的规定确认其发票的合法性,具体如下:
1、应熟练掌握相关的发票管理法规,包括发票内容、格式、种类、填写规范、防伪措施等具体的规定;
2、认真细致地对企业凭证进行检查,尤其对那些单笔发生额较大的支出项目,更应做到逐笔审查,重点科目和重点项目发票的抽查率应该是100%;
3、以一种职业的敏感度对发票进行细心观察,不放过一切可能存在的问题;四是可以通过向税务机关发函、电话询问或网上查询等方式验证发票的合法性。
注:以上资料来源于华律网
4. 房地产开发花卉市场税收优惠?
未必会有税收优惠。因为房地产开发和花卉市场两者之间不一定存在直接联系,也没有必然的依存关系,所以并没有必要给予税收优惠。即便是有一些地区政策支持这种方式,也需要具体分析具体情况,不能一概而论。不过,把花卉市场和房地产开发有机结合在一起,有利于提高项目的美观度和环境品质,也能够吸引更多投资,对于地方经济的发展有一定的促进作用。
5. 房地产开发商要交哪些税?
一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时,房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税。2.营业税自建建筑物出售,按建筑业3%税率计缴营业税,出售建筑物,按销售不动产的5%税率计缴营业税。3.城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时,应以实际缴纳的营业税税额为计税依据,按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。城市建设维护税为比例税,按纳税人所在地区的不同,适用不同档次税率,具体是:纳税人所在地为城市市区的,税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在城市市区或者镇的,税率为1%。4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地,以使用的土地面积为计税依据,按照规定的适用税额计缴。年应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额土地使用税按年计算,分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)文件的规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。5.房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据,按1.2%税率计缴房产税。应纳税额=房产余值×(1-10%~30%)×1.2%房产税按年计征,分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定,房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税;但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。6.车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收,分期缴纳,纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元,由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地,对单位是指经营所在地,对个人是指住所所在地。7.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据,实行四级超率累进税率。计算公式:土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目有:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。企业建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免纳土地增值税。纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内,到房地产所在地税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。8.印花税书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。9.企业所得税应纳企业所得税额=(收入总额-税法准予扣除项目金额)×适用税率税法规定,企业缴纳所得税实行按年计算,分期(月或季)预缴,月份或季度终了后15日内预缴,年度终了后4个月内汇算清缴,多退少补。10.个人所得税个人独资或合资企业,按个体工商户的生产经营所得的应税税目,计缴个人所得税。应纳税额=(全年收入总额-成本费用以及损失)×适用税率-速算扣除数个体工商户的经营所得应纳的个人所得税,按年计算,分月预缴,由纳税人在次月7日内预缴,年度终了后3个月内汇算清缴,多退少补。
6. 房地产企业取得未完工期间进项税能否在完工项目中结算抵扣进项税?
当然可以。
房地产开发企业收入与成本分项目核算,土地增值税也分项目预交和清算,结果给人造成一种错觉,误以为房地产开发企业的所有税收都是分项目申报的,其实这种观点是错误的。房地产开发企业土地增值税之外的其他税收,不需要区分项目计算和核算。
根据营改增相关文件规定,一般纳税人一般计税方法的应纳税额,是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。
同时,国家税务总局公告2016年第18号规定, 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
以上规定均没有要求,区分不同的房产项目来计算应纳增值税额。增值税纳税申报表中,也没有类似的填写要求。
因此,房地产开发企业增值税的计算及核算均不需要区分开发项目,未完工项目取得的进项税额,可以抵减已完工项目的销项税额。开发项目可以作为成本核算对象及土地增值税的清算对象,但不作为增值税的纳税申报对象,在进行增税的纳税申报时,不需要区分开发项目。
7. 如何把房地产企业企业所得税检查好?
房地产企业的企业所得税检查,必须熟悉房地产行业的特点,有针对性地采取措施。
我接触过不少税务稽查人员,大多反应房产企业所得税不好查,其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉。如何做好房产企业的所得税检查呢?个人认为主要从以下几个方面入手:
1、整理确定开发项目的可售面积、已售面积、未售面积。这些项目基础信息确定下来,为下一步确认销售收入、结转销售成本打好基础。这个环节,需要企业提供项目的基础资料,包括土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、测绘成果等。
2、检查企业提供的销售收入明细表,包括楼号、房号、业主姓名、合同金额、建筑面积、交款情况以及是否已经交付等信息。并于已经整理好的项目基础信息核对一致,已收款信息,必须与账面预收账款金额一致。
3、检查项目累计开发成本的真实性,对于分期开发的项目,是否分别设置成本对象进行核算,土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的。企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转,是否按企业会计准则的规定,准确地预计开发成本,在企业所得税汇算时,是否按09—31号文件的相关规定,对预计开发成本正确地进行了纳税调整。这个环节需要企业提供施工合同、工程结算等相关资料。
4、检查房产行业特定业务纳税调整是否正确。对于销售部员工产品的,是否按规定的毛利率计算预计毛利额;在开发产品完工,确认销售收入后,是否按规定及时将预计毛利额转回。检查对于当年实际缴纳的税金及附加、土地增值税,是否按规定进行纳税调整。
5、检查广告及业务宣传费、业务招待费等是否正确进行纳税调整。房地产行业的特殊之处就在于,对于这些纳税调整项目,应当于不含税预收账款为基数,而不是以销售收入为基数进行调整。
6、检查是否有土地双金返还,是否按规定计入应纳税所得额。
7、其他纳税调整项目与一般企业没有区别,再次不再赘述。
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1. 房地产开发企业会计与纳税实务,房产通过法院判决发生权属转移房产税纳税义务发生时间?
房产税的纳税义务时间
1、将原有房产用于生产经营,房产税的纳税义务发生时间从生产经营之月起;
2、自建房屋用于生产经营,房产税的纳税义务发生时间从建成之日的次月起;
3、委托施工企业建设的房屋,房产税的纳税义务发生时间从办理验收手续之次月起;
注:对于验收前已经出租出借或已使用的新建房屋,应当在出租出借或已使用当月起计算房产税;
4、购置新建商品房,房产税的纳税义务发生时间是自房屋交付使用之次月起;
5、购置存量房,房产税的纳税义务发生时间是自办理房屋权属转移变更、登记手续登记机关签发房屋权属证书之次月起;
6、出租、出借房产,房产税的纳税义务发生时间是交付出租、出借房产之次月起;
7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房,房产税的纳税义务发生时间是自房屋使用或交付之次月起。
2. 房地产利润率计算公式?
1 房地产利润率的计算公式为 净利润÷营业收入×100%2 这个公式中的净利润是指房地产开发商在开发过程中,收入与支出的差额,也就是营业收入减去成本支出和费用支出。房地产行业开发项目所需的资金较大,包含土地购买、规划设计、建设施工、销售等多个环节,成本较高,因此利润率较低。另外,政策变化、市场营销等因素也会影响房地产公司的利润率。3 房地产利润率的高低可以反映房地产公司的盈利能力,对公司的经营和投资决策有一定的参考意义。
3. 房地产企业如何正确进行发票处理?
发票是我们日常业务往来时需要出具的书面证明,是审计机关、税务机关执法检查的重要依据。在我国,不同行业所开具的发票类型和内容也是不一样的,没一种发票的开具都应根据企业经营的项目内容来定。而在房地产开发企业的税收审核中,人们往往会产生这样一个误解:只要一个项目的成本或费用取得了发票,就认为已经获得了合法的凭证,而忽略了发票的具体种类和内容。但事实上,取得了发票和取得了合法的发票之间还有一定的差距存在的。华律网下面就对房地产开发企业的发票管理和税收审核做了详细分析:
一、房地产开发企业应取得的合法发票
(一)房地产开发企业取得的发票涉及的种类很多,根据我们实际的审核经验,以下项目成本费用所应取得的合法发票是:
1、土地出让金,应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”,与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”;
2、具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费,可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录计入开发成本;
3、委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下,房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”;
4、直接向行政事业单位支付相关费用时,应取得行政事业性收费收据;
5、向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时,应取得地税部门监制的“服务业发票”;
6、支付对象为个人的销售佣金,应以支付凭证(或支付清单)和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证;
7、支付对象为销售公司的销售佣金,应取得地税部门监制的“服务业发票”;
8、支付对象为金融机构的利息支出,应取得金融机构开具的付息凭证;
9、支付对象为非金融机构的利息支出,应取得地税部门监制的“服务业发票”;
10、其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定;
11、工程费支出应区分以下情况取得发票:
①施工方为建筑安装企业,应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”;
②施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人,应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”;
③施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人,应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。
(二)常见的未按规定取得发票的行为有以下几种:
1、以行政事业性收费收据或自制收据作为土地拆迁补偿费用的凭证。
2、自制收据不能作为合法的入账凭证,行政事业性收费收据有着比较严格的使用范围,如北京市就有“对不动产产权单位因不动产拆迁所获得的补偿金收入,不得使用北京市行政事业单位统一银钱收据,应按照税法有关规定,及时到所属税收机关办理相应手续,领购和开具由税务机关监制的发票”的规定。
3、发票的种类与所开具的内容不符。如用商业企业发票开具“工程费”或“咨询费”,用服务业发票开具“工程费”等。还有的开票单位,单位性质与所开发票不符。如建筑公司开的商业企业发票等。混合行为的纳税人,发票的项目内容与真实不一致。施工方为生产、销售设施、设备的增值税纳税人时,发票开具只写“工程费”或“施工费”,这些纳税人一般属于混合销售并以销售行为为主。因此,这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类。
4、超限额开具发票。如有的10万元版发票开为数百万,百万元版发票开为数千万元等。
5、发票内容不真实。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中,这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店,有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等。
二、发票的审核方法
房地产开发企业的税收审核是一项非常繁杂的事情。要想按照税法的规定确认其发票的合法性,具体如下:
1、应熟练掌握相关的发票管理法规,包括发票内容、格式、种类、填写规范、防伪措施等具体的规定;
2、认真细致地对企业凭证进行检查,尤其对那些单笔发生额较大的支出项目,更应做到逐笔审查,重点科目和重点项目发票的抽查率应该是100%;
3、以一种职业的敏感度对发票进行细心观察,不放过一切可能存在的问题;四是可以通过向税务机关发函、电话询问或网上查询等方式验证发票的合法性。
注:以上资料来源于华律网
4. 房地产开发花卉市场税收优惠?
未必会有税收优惠。因为房地产开发和花卉市场两者之间不一定存在直接联系,也没有必然的依存关系,所以并没有必要给予税收优惠。即便是有一些地区政策支持这种方式,也需要具体分析具体情况,不能一概而论。不过,把花卉市场和房地产开发有机结合在一起,有利于提高项目的美观度和环境品质,也能够吸引更多投资,对于地方经济的发展有一定的促进作用。
5. 房地产开发商要交哪些税?
一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时,房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税。2.营业税自建建筑物出售,按建筑业3%税率计缴营业税,出售建筑物,按销售不动产的5%税率计缴营业税。3.城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时,应以实际缴纳的营业税税额为计税依据,按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。城市建设维护税为比例税,按纳税人所在地区的不同,适用不同档次税率,具体是:纳税人所在地为城市市区的,税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在城市市区或者镇的,税率为1%。4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地,以使用的土地面积为计税依据,按照规定的适用税额计缴。年应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额土地使用税按年计算,分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)文件的规定,房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。5.房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据,按1.2%税率计缴房产税。应纳税额=房产余值×(1-10%~30%)×1.2%房产税按年计征,分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定,房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税;但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。6.车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。车船使用税按年征收,分期缴纳,纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元,由纳税人所在地税务机关征收。纳税人所在地,对单位是指经营所在地,对个人是指住所所在地。7.土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据,实行四级超率累进税率。计算公式:土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目有:(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。企业建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免纳土地增值税。纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内,到房地产所在地税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。8.印花税书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。9.企业所得税应纳企业所得税额=(收入总额-税法准予扣除项目金额)×适用税率税法规定,企业缴纳所得税实行按年计算,分期(月或季)预缴,月份或季度终了后15日内预缴,年度终了后4个月内汇算清缴,多退少补。10.个人所得税个人独资或合资企业,按个体工商户的生产经营所得的应税税目,计缴个人所得税。应纳税额=(全年收入总额-成本费用以及损失)×适用税率-速算扣除数个体工商户的经营所得应纳的个人所得税,按年计算,分月预缴,由纳税人在次月7日内预缴,年度终了后3个月内汇算清缴,多退少补。
6. 房地产企业取得未完工期间进项税能否在完工项目中结算抵扣进项税?
当然可以。
房地产开发企业收入与成本分项目核算,土地增值税也分项目预交和清算,结果给人造成一种错觉,误以为房地产开发企业的所有税收都是分项目申报的,其实这种观点是错误的。房地产开发企业土地增值税之外的其他税收,不需要区分项目计算和核算。
根据营改增相关文件规定,一般纳税人一般计税方法的应纳税额,是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。
同时,国家税务总局公告2016年第18号规定, 一般纳税人销售自行开发的房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的,应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
以上规定均没有要求,区分不同的房产项目来计算应纳增值税额。增值税纳税申报表中,也没有类似的填写要求。
因此,房地产开发企业增值税的计算及核算均不需要区分开发项目,未完工项目取得的进项税额,可以抵减已完工项目的销项税额。开发项目可以作为成本核算对象及土地增值税的清算对象,但不作为增值税的纳税申报对象,在进行增税的纳税申报时,不需要区分开发项目。
7. 如何把房地产企业企业所得税检查好?
房地产企业的企业所得税检查,必须熟悉房地产行业的特点,有针对性地采取措施。
我接触过不少税务稽查人员,大多反应房产企业所得税不好查,其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉。如何做好房产企业的所得税检查呢?个人认为主要从以下几个方面入手:
1、整理确定开发项目的可售面积、已售面积、未售面积。这些项目基础信息确定下来,为下一步确认销售收入、结转销售成本打好基础。这个环节,需要企业提供项目的基础资料,包括土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、测绘成果等。
2、检查企业提供的销售收入明细表,包括楼号、房号、业主姓名、合同金额、建筑面积、交款情况以及是否已经交付等信息。并于已经整理好的项目基础信息核对一致,已收款信息,必须与账面预收账款金额一致。
3、检查项目累计开发成本的真实性,对于分期开发的项目,是否分别设置成本对象进行核算,土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的。企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转,是否按企业会计准则的规定,准确地预计开发成本,在企业所得税汇算时,是否按09—31号文件的相关规定,对预计开发成本正确地进行了纳税调整。这个环节需要企业提供施工合同、工程结算等相关资料。
4、检查房产行业特定业务纳税调整是否正确。对于销售部员工产品的,是否按规定的毛利率计算预计毛利额;在开发产品完工,确认销售收入后,是否按规定及时将预计毛利额转回。检查对于当年实际缴纳的税金及附加、土地增值税,是否按规定进行纳税调整。
5、检查广告及业务宣传费、业务招待费等是否正确进行纳税调整。房地产行业的特殊之处就在于,对于这些纳税调整项目,应当于不含税预收账款为基数,而不是以销售收入为基数进行调整。
6、检查是否有土地双金返还,是否按规定计入应纳税所得额。
7、其他纳税调整项目与一般企业没有区别,再次不再赘述。
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